פסק-דין בתיק עמ"נ 28773-10-11

מבוא

1.     המערערים בתיק 28773-10-11 (להלן-המערערים) הגישו תביעה מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965 לפיצוי בגין פגיעה שנגרמה לטענתם למקרקעין שבבעלותם בעקבות פרסום למתן תוקף של תוכנית המתאר הארצית לתשתיות לאומיות תת"ל 2, 13/6 מסילת העמק בקטע חיפה-בית שאן.

2.     התביעה הוגשה בגין שתי חלקות בגוש 11658 חלקה 45 וחלקה 46, התביעה בגין חלקה 45 נדחתה על הסף ע"י המשיבה והתביעה בגין חלקה 46 נתקבלה בחלקה על פי שומת השמאי מטעם המשיבה מר מאיר וולקן.

3.     על החלטה זו של המשיבה הגישו המערערים ערר לועדת הערר המחוזית, אשר קבלה את עמדת המשיבה באשר לחלקה 45 והחליטה לפנות לשמאי מייעץ לשם בחינת הפגיעה בחלקה 46. יו"ר מועצת השמאים מינתה את גב' לבנה אשד כשמאית מייעצת אשר הגישה את שומתה לצדדים ולועדת הערר.

4.     ביום 2.10.11 ניתנה החלטת ועדת הערר, אשר לגביה הגיש כל אחד מהצדדים ערעור, המערערים הגישו כאמור ערעור מינהלי 28773-10-11 והמשיבה הגישה ערעור מינהלי 45474-11-22 (מטעמי נוחיות היא תכונה המשיבה), שני הערעורים נשמעו במאוחד.

5.     במהלך הדיון בערעורים, ביקשה המשיבה להוסיף לתיק המוצגים, מסמכים לתמיכה בטענותיה, אך לאחר הדיון חזרה בה מבקשתה.

טיב המחלוקת

6.     שלושה נושאים עומדים להכרעה:

·        המשיבה בערעורה מבקשת לבטל את ההפחתה בשיעור של 20% משווי החלקה בגין פגיעה בחשיפת החלקה כקביעת השמאית המייעצת שאומצה ע"י ועדת הערר.

·        המערערים מבקשים להעמיד את ההפחתה משווי החלקה בגין פרק המטרדים על 15% ולא על 5% כקביעת ועדת הערר.

·        ולהגדיל את גובה שכר הטרחה שפסקה ועדת הערר לזכותם, שהועמד ביחד עם החזר הוצאות על 10,000 ש"ח.

דיון

הפגיעה בחשיפה של המקרקעין

7.     המערערים טענו בפני השמאית המייעצת (בעזרת שמאי מטעמם) כי החלקה, במצב התכנוני הקודם נמצאת במקום ייחודי עם חשיפה גבוהה ל-3 חזיתות, עובדה המאפשרת למשל השכרת חלקים מהחלקה להצבת שלטי חוצות.

8.     שמאי המשיבה בחוות דעתו (נספח 3 לערעור המשיבה) התייחס לנושא בתמציתיות, לטענתו לטעון כי החלקה פונה ל-3 חזיתות זו טענה מטעה שכן הגבול הדרום מערבי פונה לשד' ההסתדרות והגבול המזרחי פונה לחלקות 47,48. בטיעונים בפני השמאית המייעצת הושלם הטעון והוברר כי חלקות 47 ו-48 מיועדות בתב"ע לתעשיה קלה, כך שהחשיפה לכיוון זה אינה רלוונטית לטענת המשיבה.

9.     המשיבה טוענת כי המצב התכנוני הינו המדד היחיד לבחינת השווי ולכן יש להתעלם מהמצב הזמני של קיום התחנה המרכזית וכביש הגישה אליה.

10.                        השמאית המייעצת בחנה את טענות הצדדים וקבעה מספר קביעות עובדתיות שאין להתערב בהן (ועל פי טיעון המשיבה בפניי, היא גם לא מבקשת להתערב בקביעות העובדתיות, להבדיל מדרך הניתוח המשפטי והמשקל שיש לתת להם).

קביעות השמאית:

 "מיקומה המרכזי של החלקה באיזור, מקנה לה-בפועל- חשיפה גבוהה לסביבתה".